Residualwertgutachten – Was ist das ?

Ein Residualwertgutachten wird hauptsächlich bei Projektentwicklungen verwendet.

Es dient dazu, den Wert einer Immobilie nach Fertigstellung zu ermitteln, um eine Aussage über die Wirtschaftlichkeit eines Projektes treffen zu können.

Üblicherweise werden bei der Residualwertermittlung folgende Schritte gemacht:

1. Ermittlung des zukünftigen Verkehrswerts: Zunächst wird geprüft, welche Objektart und welche Nutzung auf dem Grundstück grundsätzlich zulässig sind. Anschließend wird über die Art und das Maß der baulichen Nutzung eine Grundstücksausnutzung ermittelt, woraus sich folglich auch Nutz-/Wohnflächenermittlungen ergeben.

Ist die realisierbare Nutzfläche ermittelt, werden die Parameter der Wertermittlung recherchiert. Dabei ist ein realistischer Mietansatz genauso wichtig, wie ein marktüblicher Liegenschaftszinssatz bzw. ein angemessener Rohertragsfaktor. Aus den Parametern kann dann ein überschlägiger Marktwert ermittelt werden.

2. Abzug der Entwicklungs- und Baukosten: Von dem ermittelten überschlägigen Marktwert werden alle  anfallenden Kosten abgezogen. Dazu gehören Baukosten (DIN 276) und alle weiteren Ausgaben, die während der Projektentwicklung entstehen.

3. Berücksichtigung der Gewinnmarge und Risikozuschläge: Die Projektentwickler kalkulieren üblicherweise eine Gewinnmarge ein und berücksichtigen etwaige Risikozuschläge. Diese Faktoren können je nach Marktbedingungen und spezifischen Projektrisiken variieren. Die Berücksichtigung der Marge kann entweder bereits bei der Baukostenkalkulation erfolgen, wenn als GU gebaut wird oder als separater Schritt aufgeschlüsselt werden.

4. Ergebnis: Der Wert, der nach Abzug aller Kosten und Berücksichtigung der Gewinnmarge übrig bleibt, ist der Residualwert des Grundstücks oder der Immobilie. Dies stellt den Betrag dar, den ein Entwickler bereit wäre, für das Grundstück oder die projektierte Immobilie zu zahlen. In der Praxis wird häufig über den „maximalen Bodenwert“ gesprochen.

Das Residualwertverfahren ist besonders nützlich in Situationen, in denen der Marktwert eines unbebauten Grundstücks oder einer zu entwickelnden Immobilie schwer einzuschätzen ist. Es erlaubt eine detaillierte Analyse unter Einbeziehung der zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten und finanziellen Projektionen. Damit ist es ein wichtiges Instrument für Investoren und Projektentwickler, um Entscheidungen über den Erwerb von Grundstücken und den Beginn von Bauprojekten fundiert zu treffen.

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Immobilienbewertung verstehen

Einblick In Die Immobilienbewertung: Bedeutung eines lokalen Experten​

Immobilienbewertungen werden weltweit nach sehr ähnlichen Methoden durchgeführt. In Deutschland kommen grundsätzlich die standardisierten Bewertungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zum Einsatz. Daneben gibt es noch weitere Verfahren, die beispielsweise von Investoren genutzt werden, wie das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren). Das Verfahren ist bei Investoren beliebt, da die Methode vermeintlich dynamische Entwicklungen berücksichtigt und so die Illusion von Genauigkeit erzeugt. Bei genauerer Betrachtung wird jedoch deutlich, dass Prognosen für die Zukunft immer mit Risiken verbunden sind und auch der Zinssatz im DCF geschätzt wird. In Wirklichkeit wird der Zinssatz aus dem standardisierten Ertragswertverfahren abgeleitet.

In diesem Leitfaden behandeln wir:

Was sollten Sie bei der Wahl Ihres Sachverständigen beachten?

Sachverständige sind per Definition Personen, welche sich durch

  • Eine besondere Sachkunde mit erheblichen über dem Durchschnitt liegenden Fachkenntnissen auf einem bestimmten Sachgebiet
  • Entsprechende Erfahrung auf diesem Gebiet
  • Höchstpersönliche Leistungserstattung und
  • Persönliche Integrität

Dabei tritt der Sachverständige in seiner Eigenschaft für Privatpersonen, Gerichte, Behörden auf und erstattet gewissenhaft, unparteiisch und weisungsfreie Gutachten und Stellungnahmen.

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Zunächst definiert § 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Grundlagen für die Wertermittlung. Zunächst muss eine Wertermittlung auf den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag und dem Zustand der Immobilie zum Bewertungsstichtag basieren.

§ 6 der ImmoWertV gibt die standardisierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts vor.

Die drei Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Dabei können bzw. sollen mehrere Verfahren angewendet werden.

Welches Verfahren angewendet wird, richtet sich in erster Linie nach dem zu bewertenden Objekt unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Usancen und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der verfügbaren Daten.

Die Wahl des Bewertungsverfahrens muss stets begründet werden.

Wieso sollten Sie auf einen Gutachter mit lokaler Expertise setzen?

Die Wahl eines Experten vor Ort hat den Vorteil, dass dieser den lokalen und überregionalen Immobilienmarkt kennt. Im Raum Magdeburg sind Sie bei uns an der richtigen Adresse. Meine lokale Expertise als Gutachter, aber auch als Projektentwickler, verschafft mir einen Überblick über verschiedene Märkte und Assetklassen. Ein überregionales Netzwerk aus Maklern und anderen Gutachtern, Bauträgern und Verwaltungen bietet mir stets einen aktuellen Austausch über Geschäfte auf dem Immobilienmarkt.

Fazit

Die Immobilienbewertung in Deutschland ist ein vielschichtiger Prozess, der Fachwissen, Erfahrung und Integrität erfordert. Durch die Wahl des richtigen Experten und das Verständnis der vorgeschriebenen Bewertungsmethoden können Sie eine genaue und zuverlässige Bewertung Ihrer Immobilie sicherstellen. Mit einem lokalen Experten an Ihrer Seite erhalten Sie Zugang zu wertvollen Erkenntnissen und Netzwerken, die es Ihnen ermöglichen, fundierte Entscheidungen in der dynamischen Welt der Immobilien zu treffen.