Ein Residualwertgutachten wird hauptsächlich bei Projektentwicklungen verwendet.
Es dient dazu, den Wert einer Immobilie nach Fertigstellung zu ermitteln, um eine Aussage über die Wirtschaftlichkeit eines Projektes treffen zu können.
Üblicherweise werden bei der Residualwertermittlung folgende Schritte gemacht:
1. Ermittlung des zukünftigen Verkehrswerts: Zunächst wird geprüft, welche Objektart und welche Nutzung auf dem Grundstück grundsätzlich zulässig sind. Anschließend wird über die Art und das Maß der baulichen Nutzung eine Grundstücksausnutzung ermittelt, woraus sich folglich auch Nutz-/Wohnflächenermittlungen ergeben.
Ist die realisierbare Nutzfläche ermittelt, werden die Parameter der Wertermittlung recherchiert. Dabei ist ein realistischer Mietansatz genauso wichtig, wie ein marktüblicher Liegenschaftszinssatz bzw. ein angemessener Rohertragsfaktor. Aus den Parametern kann dann ein überschlägiger Marktwert ermittelt werden.
2. Abzug der Entwicklungs- und Baukosten: Von dem ermittelten überschlägigen Marktwert werden alle anfallenden Kosten abgezogen. Dazu gehören Baukosten (DIN 276) und alle weiteren Ausgaben, die während der Projektentwicklung entstehen.
3. Berücksichtigung der Gewinnmarge und Risikozuschläge: Die Projektentwickler kalkulieren üblicherweise eine Gewinnmarge ein und berücksichtigen etwaige Risikozuschläge. Diese Faktoren können je nach Marktbedingungen und spezifischen Projektrisiken variieren. Die Berücksichtigung der Marge kann entweder bereits bei der Baukostenkalkulation erfolgen, wenn als GU gebaut wird oder als separater Schritt aufgeschlüsselt werden.
4. Ergebnis: Der Wert, der nach Abzug aller Kosten und Berücksichtigung der Gewinnmarge übrig bleibt, ist der Residualwert des Grundstücks oder der Immobilie. Dies stellt den Betrag dar, den ein Entwickler bereit wäre, für das Grundstück oder die projektierte Immobilie zu zahlen. In der Praxis wird häufig über den „maximalen Bodenwert“ gesprochen.
Das Residualwertverfahren ist besonders nützlich in Situationen, in denen der Marktwert eines unbebauten Grundstücks oder einer zu entwickelnden Immobilie schwer einzuschätzen ist. Es erlaubt eine detaillierte Analyse unter Einbeziehung der zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten und finanziellen Projektionen. Damit ist es ein wichtiges Instrument für Investoren und Projektentwickler, um Entscheidungen über den Erwerb von Grundstücken und den Beginn von Bauprojekten fundiert zu treffen.
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