Immobilie vererben und verschenken: Steuern sparen mit Nießbrauch und Wohnungsrecht

Wer eine Immobilie erbt oder verschenkt, steht schnell vor einer unangenehmen Überraschung: Das Finanzamt bewertet den Grundbesitz häufig hoch – und die Steuerrechnung fällt entsprechend aus. Dabei gibt es legale Gestaltungsmöglichkeiten, die die Steuerlast erheblich senken können. Zwei besonders wirksame Instrumente sind das Nießbrauchrecht und das Wohnungsrecht. Doch der Reihe nach.

Die persönlichen Freibeträge – was steuerfrei bleibt

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) gewährt jedem Erwerber einen persönlichen Freibetrag, bis zu dem keine Steuer anfällt. Diese Freibeträge gelten sowohl für Erbschaften als auch für Schenkungen – und sie leben alle zehn Jahre neu auf.

Hinweis: Enkel erhalten den erhöhten Freibetrag von 400.000 € (statt 200.000 €), wenn das verbindende Kind – also der Elternteil des Enkels – bereits verstorben ist (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG). Lebt der Elternteil noch, gilt der Freibetrag von 200.000 €.

Die Zehn-Jahres-Frist strategisch nutzen

Ein oft unterschätzter Vorteil: Da die Freibeträge alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden können (§ 14 ErbStG), lässt sich ein großes Vermögen schrittweise und steuergünstig übertragen. Wer also eine Immobilie im Wert von 800.000 € besitzt und ein Kind hat, kann durch eine erste Schenkung von 400.000 € heute – und eine zweite Schenkung von 400.000 € in zehn Jahren – den gesamten Betrag steuerfrei übertragen. Voraussetzung: Die Immobilienwerte müssen korrekt ermittelt sein.

Was ist ein Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht (§§ 1030 ff. BGB) ist ein dingliches Recht, das dem Berechtigten erlaubt, eine Immobilie vollumfänglich zu nutzen – also selbst zu bewohnen oder zu vermieten und die Mieterträge zu behalten. Der rechtliche Eigentümer (z. B. das beschenkte Kind) erhält zwar das Eigentum, kann die Immobilie aber nicht selbst nutzen, solange der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist.

Ein Verkauf bleibt rechtlich jederzeit möglich – der Eigentümer behält die volle Verfügungsbefugnis. Allerdings erlischt der Nießbrauch durch den Verkauf nicht: Er ist nicht übertragbar (§ 1059 BGB) und „läuft mit“, sodass der Käufer die Immobilie nur belastet mit dem Nießbrauch erwirbt und sie ebenfalls erst nach dessen Erlöschen nutzen kann. In der Praxis ist eine nießbrauchbelastete Immobilie deshalb kaum marktgängig und in der Regel nur mit erheblichem Preisabschlag veräußerbar.

Der Nießbraucher trägt im Gegenzug die gewöhnlichen Lasten und Erhaltungskosten der Immobilie (§§ 1041, 1047 BGB) – also etwa laufende Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen. Der für die Bewertung maßgebliche Jahreswert ist deshalb nicht die Bruttomiete, sondern der Reinertrag bzw. die Nettokaltmiete.

Steuerlich entfaltet das Nießbrauchrecht eine erhebliche Wirkung: Bei einer Schenkung wird der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs vom steuerlichen Wert der Immobilie abgezogen. Was das beschenkte Kind wertmäßig erhält, ist also nur der „nackte Eigentumswert“ – und auf den fällt die Schenkungsteuer an.

Hinweis: Der volle Abzug des Nießbrauchwerts ist erst seit der Erbschaftsteuerreform 2009 möglich. Zuvor verbot § 25 ErbStG a. F. den sofortigen Abzug von Nutzungs- und Rentenlasten; der Wert wurde lediglich gestundet. Für heutige Übertragungen gilt der volle Abzug.

Was ist ein Wohnungsrecht?

Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) ist enger gefasst: Es berechtigt den Berechtigten, ein Gebäude oder einen Teil davon ausschließlich zum Bewohnen zu nutzen – für sich selbst und seine Familie. Eine Vermietung an Dritte ist nicht möglich. Wohnungsrechte werden wie Nießbrauchrechte ins Grundbuch eingetragen und steuerlich auf vergleichbare Weise bewertet.

Da der Jahreswert des Wohnungsrechts nur den Mietwert der selbst genutzten Fläche umfasst (keine Mieteinnahmen), fällt der steuerliche Abzug in der Regel etwas geringer aus als beim Nießbrauch.

Wie wird der Wert des Nießbrauchs ermittelt?

Der steuerlich abzugsfähige Wert des Nießbrauchs richtet sich nach dem Bewertungsgesetz (§§ 14–16 BewG). Vereinfacht hängt er von zwei Größen ab: dem jährlichen Nutzungswert der Immobilie und der voraussichtlichen Dauer des Rechts, die sich am Alter des Berechtigten orientiert. Beide Werte müssen sorgfältig und stichtagsgenau bestimmt werden – schon kleine Abweichungen verschieben die Steuerlast spürbar.

Die Ermittlung ist erklärungsbedürftig und einzelfallabhängig. Damit der Nießbrauchwert gegenüber dem Finanzamt belastbar angesetzt wird, sollte er fachkundig berechnet werden. Gern ermittle ich für Ihren konkreten Fall den maßgeblichen Nutzungswert und den steuerlich anzusetzenden Nießbrauchwert – als verlässliche Grundlage für Notar, Steuerberater und Finanzamt.

Was sollten Sie beachten?

• Frühzeitig handeln: Je jünger der Schenkende, desto höher fällt der steuerlich abziehbare Nießbrauchwert aus – mit zunehmendem Alter sinkt die steuerliche Wirkung.
• Grundbucheintragung: Das Nießbrauch- oder Wohnungsrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Ohne Eintragung ist es steuerlich nicht anerkannt.
• Verkehrswert korrekt ermitteln: Das Finanzamt setzt den Immobilienwert pauschal nach §§ 157 ff. BewG an – oft zu hoch. Liegt der tatsächliche Verkehrswert darunter, kann ein normkonformes Gutachten den niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG) und die Steuerbasis weiter senken.
• Einkommensteuerliche Konsequenzen: Der Nießbraucher erzielt ggf. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; der Eigentümer kann in dieser Zeit keine Abschreibung (AfA) geltend machen. Diese Aspekte sind mit einem Steuerberater abzustimmen.
• Zehn-Jahres-Frist: Schenkungen werden innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Eine sorgfältige Planung mit zeitlichem Abstand zwischen mehreren Übertragungen ist daher empfehlenswert.

Die Rolle des Sachverständigen

Der Nießbrauchrechner des Finanzamts arbeitet mit dem steuerlich festgestellten Grundbesitzwert – nicht zwingend mit dem tatsächlichen Marktwert. Liegt der echte Verkehrswert der Immobilie unter diesem Ansatz, kann ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB eingesetzt werden, um den niedrigeren Wert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen (§ 198 BewG). Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage für Nießbrauch und Schenkungsteuer gleichzeitig – ein oft unterschätzter Doppeleffekt.

Fazit

Nießbrauch- und Wohnungsrechte sind bewährte, vollkommen legale Instrumente, um Immobilien steuergünstig auf die nächste Generation zu übertragen. In Kombination mit den persönlichen Freibeträgen, der Zehn-Jahres-Frist und einem sachverständig ermittelten Verkehrswert lässt sich die Steuerlast in vielen Fällen deutlich reduzieren – oder vollständig vermeiden.

Da jede Immobiliensituation individuell ist, empfiehlt es sich, die Gestaltung gemeinsam mit einem Steuerberater, einem Notar und einem Sachverständigen für Immobilienbewertung abzustimmen. Nur das Zusammenspiel aller drei Fachrichtungen sichert eine steuerlich optimale und rechtssichere Lösung.

Rechtsgrundlagen: §§ 1030 ff., 1093 BGB (Nießbrauch, Wohnungsrecht); §§ 14, 15, 16 BewG (Kapitalwertberechnung); §§ 16, 19 ErbStG (Freibeträge, Steuersätze); § 198 BewG (Nachweis niedrigerer Wert); § 194 BauGB (Verkehrswert). Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.